Vacance et carence locative : comment les éviter

On parle de vacance locative lorsqu'un bien donné en location n'est plus occupé temporairement et qu'il ne génère pas de revenus locatifs. Il peut alors devenir compliqué pour le propriétaire de rentabiliser son investissement. Cette période d'inoccupation peut varier de quelques jours à plusieurs mois voire années entre le départ du locataire précédent et l'arrivée d'un nouveau locataire. Cette situation est fréquente lorsqu'il s'agit par exemple d'un logement étudiant occupé uniquement durant l'année universitaire (de septembre à juin).

Différence avec la carence locative

Au contraire de la vacance locative qui correspond à une période de creux entre deux locataires, la carence locative désigne l'absence de locataire lors de sa première mise en location (bien neuf).

Impact sur le rendement locatif

Souvent sous-évaluée lors d'un achat, la vacance locative représente un véritable manque à gagner pour l'investisseur. Privé de revenus locatifs, il doit malgré tout continuer à régler ses mensualités de crédit, ses charges et taxes. Plus cette vacance dure plus le propriétaire risque donc de se retrouver en difficulté. C'est d'autant plus vrai si l'investisseur avait calculé sa rentabilité en partant du principe que le logement serait occupé en permanence.

Impact sur l'assurance du logement

Même inoccupé, un logement reste soumis à divers risques qui peuvent être à l'origine de sinistres (dégât des eaux, incendie, acte de vandalisme, etc). À défaut de couverture par l'assurance locataire, c'est donc l'assurance habitation propriétaire non-occupant (PNO) qui prend le relais. Cette assurance est fortement recommandée pour éviter d'avoir à assumer les conséquences financières d'un sinistre en cas de vacance temporaire.

Si le logement inoccupé se situe dans une copropriété, vous pouvez aussi vous rapprocher de votre syndic pour connaître les couvertures relatives à l'assurance copropriété. En effet, il est possible que celle-ci comprenne une renonciation à recours contre les copropriétaires bailleurs en cas de sinistre.

Que ce soit en amont de l'investissement ou après l'acquisition, il est essentiel de prendre en compte certains facteurs déterminants afin de limiter au maximum la vacance de votre bien.

Avant l'achat

• Sélectionner de préférence une situation géographique dynamique et attractive (grandes métropoles ou agglomérations de préférence) ;
• vérifier la tension du marché dans la zone visée avant d'acheter ;
• déterminer le type de biens recherchés et leur localisation en vous basant sur la demande locale ;
• privilégier un logement avec un environnement agréable, bien desservi en transports et à proximité des commerces ;
• définir un montant de loyer cohérent avec les prix du marché ;
• bien calculer la rentabilité brute et nette de votre investissement locatif en y incluant les éventuelles périodes d'inoccupation.

Après l'achat

• déléguer la gestion de votre bien à une agence immobilière pour plus de sérénité ;
• réaliser les travaux et les aménagements utiles afin d'offrir une cadre de vie confortable aux futurs locataires ;
• sélectionner avec soin les locataires sans être toutefois trop exigent ;
• être réactif et à l'écoute de son locataire pour bâtir une relation de confiance sur le long terme ;
• maintenir l'attractivité du bien en effectuant l'entretien et les réparation nécessaires ;
• anticiper le départ des locataires pour limiter la durée de la vacance ;
• diffuser votre annonce sur différentes plateformes pour accroître les chances de relouer le bien rapidement ;
• organiser les visites du logement avant la fin du préavis du locataire ;
• réaliser une remise en état du logement après le départ du locataire si besoin.

Il est possible de souscrire une assurance vacance locative pour se protéger des risques de non-location de son bien immobilier. Cette assurance souvent onéreuse garantit au bailleur une indemnisation en cas d'absence de locataire. Généralement la somme versée par l'assureur en dédommagement correspond à une fraction du loyer. Elle est limitée à un plafond et une durée d'indemnisation spécifiques, tous deux fixés par la compagnie d'assurance.