Le dépôt de garantie en location
Tout ce que vous devez savoir sur le dépôt de garantie du versement à sa restitution
Par Luko dans Investissement locatif
Vous êtes propriétaires d'un ou plusieurs logements locatifs ? Votre locataire doit souscrire un contrat d'assurance habitation et vous fournir un justificatif. Cependant, il arrive parfois que certains locataires oublient de s'assurer et imaginent que c'est au propriétaire de s'en occuper.
Que dit réellement la loi à ce sujet ? Que faire contre un locataire non assuré ? On vous dit tout en détail !
Rappel : l'assurance habitation obligatoire pour tous les locataires
Selon l'article 7 alinéa g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout locataire est tenu de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire.
Le locataire doit être couvert au titre de sa responsabilité civile, mais aussi protéger le logement qu'il occupe contre les risques d'incendie, d'explosion ou encore de dégât des eaux dont il pourrait également répondre.
Dans le cas d’une colocation, le principe reste le même. L’assurance habitation est obligatoire mais les colocataires peuvent choisir entre :
- Souscrire un seul et même contrat pour le logement entier. Dans ce cas, la souscription du contrat sera effectuée par l'un des colocataires qui devra désigner au contrat les autres colocataires ;
- S’assurer chacun individuellement sans oublier de souscrire pour chacun les garanties obligatoires. Dans ce cas, la souscription chez le même assureur est conseillée pour éviter les tracas en cas de sinistre.
Vous ne pouvez pas imposer une compagnie d'assurance à votre locataire. Il reste en effet libre de la choisir !
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Quand exiger une attestation d'assurance ?
Tout locataire est tenu de s’assurer dès la signature du bail. Il doit donc vous fournir une attestation d’assurance lors de la remise des clés.
Mais ce n’est pas tout ! En tant que propriétaire, vous devez aussi lui demander son attestation d’assurance tous les ans. Cela permettra de vous rassurer quant à la bonne protection de votre logement.
Que faire si le locataire ne fournit pas d'attestation ?
La procédure à respecter
La première chose à faire, c'est d'échanger avec votre locataire et lui rappeler son obligation d'assurance. Il a peut être tout simplement pris du retard pour souscrire à une meilleure assurance !
Si malgré vos demandes, il ne vous transmet pas d’attestation d'assurance, plusieurs recours s’offrent à vous. Selon les clauses indiquées dans votre contrat de bail, vous aurez ainsi le choix entre :
La possibilité de rompre le bail
Si votre bail de location contient une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance, vous pouvez l’invoquer auprès de votre locataire et rompre son bail.
Pour cela, vous devez suivre les étapes suivantes :
- Adresser un commandement à votre locataire, par l'intermédiaire d'un Huissier de Justice, pour lui demander de vous transmettre la preuve de la souscription d'un contrat d'assurance. Pour cela il dispose d'un délai d'un mois. Si durant cette période, il régularise la situation, vous devrez interrompre la procédure ;
- Porter l'affaire devant le tribunal d'instance. La résiliation du bail sera effective lorsque l'audience aura eu lieu ;
- Demander à votre locataire de vous restituer le logement via le commandement de quitter les lieux réalisé par l'Huissier de Justice ;
- Procéder à l'explosion de votre locataire sous la présence d'un Huissier de Justice, en cas de refus de quitter les lieux.
Aucune expulsion locative n'est réalisée durant la trêve hivernale, qui a généralement lieu du 1er novembre au 31 mars (inclus).
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, vous devez directement assigner votre locataire, par acte d'huissier, devant le tribunal, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.
Des procédures simplifiées existent sur Internet. Elles vous permettent d'adresser le commandement de souscrire une assurance à votre locataire dans un premier temps mais aussi d'effectuer la dénonciation à la CCAPEX, par Huissier de Justice, sans frais d'avocats.
La possibilité de souscrire une assurance pour le compte du locataire
Si votre locataire ne vous transmet pas, dans un délai d’un mois, suivant votre mise en demeure, une attestation d'assurance, vous pouvez alors souscrire une assurance pour son compte. Le montant de la prime est ensuite récupérable, par douzième, à chaque paiement de loyer.
Cette procédure de mise en demeure doit informer le locataire qu'à défaut de régularisation de sa part, vous allez souscrire une assurance habitation pour son compte. Cela vaut aussi à un renoncement de la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut d’assurance du locataire.
Vous devrez remettre à votre locataire une copie du contrat d’assurance dès qu'il est souscrit. Vous pouvez également majorer la prime d'assurance dans la limite de 10%, pour vous indemniser des démarches entreprises. Si votre locataire quitte les lieux avant le terme, il vous faudra résilier le contrat d’assurance habitation souscrit. Le locataire devra alors vous verser la fraction de prime qui concerne son occupation.
Selon l'article 7 g). de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le montant total de la prime d’assurance annuelle est récupérable par le propriétaire auprès du locataire, par douzième, à chaque nouvelle quittance de loyer.
Rappel : que couvre l'assurance du locataire ?
A minima
Le contrat d'assurance du locataire doit comprendre à minima les garanties :
- Dégât des eaux ;
- Incendie et risques annexes
- Dégât des eaux et gel
En option
D’autres garanties non obligatoires, sont généralement incluses par défaut dans les contrats d’assurance multirisque habitation comme :
- Responsabilité civile recours des voisins et des tiers ;
- Responsabilité civile vie privée ;
- Vol et vandalisme ;
- Catastrophes Naturelles ;
- Catastrophes technologiques ;
- Événements Climatiques ;
- Bris de vitres ;
- L'assistance.
Le locataire peut aussi ajouter un bon nombres d'options afin d'avoir une prise en charge la plus complète possible et des frais moindres en cas de sinistre :
- Dommages électriques ;
- Protection Juridique ;
- Objets de valeurs ;
- Panne électroménager ;
- Appareils Nomades etc.
Pour les contrats qui prévoient une franchise, il est possible de revoir à la hausse ou à la baisse son montant. Idem, pour le montant du capital mobilier à assurer qui est à ajuster. Rendez-vous dans la FAQ Luko si vous avez besoin d'aide pour le calculer !
Le cas des logements meublés
Le locataire n’est pas le seul à devoir s’assurer ! Si votre logement est loué meublé, vous devez également vous assurer de votre côté :
- Si votre logement est en copropriété, il faudra prendre une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) qui inclut une couverture du mobilier loué avec le logement ;
- Si votre logement n’est pas en copropriété, l’assurance PNO n’est pas obligatoire mais fortement conseillé. En effet, le locataire va assurer le montant de ses biens propres. En cas de sinistre, votre mobilier ne sera donc pas couvert.
