Assurer un immeuble vide (vacant ou inoccupé)

Dans certains cas un immeuble peut se retrouver inoccupé, en raison :

• de sa vente ;
• de travaux conséquents de réhabilitation ou de rénovation ;
• d'une succession en cours ;
• d'une décision administrative comme un arrêté de péril qui peut contraindre les habitants à quitter les lieux avant démolition ou dans l'attente d'une réhabilitation.

Un immeuble vide doit obligatoirement être assuré s'il se situe en copropriété. Cette obligation est précisée dans la loi Alur du 24 mars 2014 en son article 9-1 :

Un propriétaire non-occupant qui n'est pas dans une copropriété n'est donc pas dans l'obligation de souscrire une telle assurance. Chez Luko, nous vous la conseillons tout de même afin que votre logement soit protégé et que vous n'ayez pas à débourser des sommes conséquentes pour les réparations de votre immeuble ou de celui d'un voisin.

Qui est concerné ?

On rappelle que l'obligation d'assurance concerne les immeubles vides en copropriété. Le public concerné est les personnes physiques et morales suivantes :

• Le propriétaire occupant ;
• le propriétaire non-occupant ;
• la société civile immobilière (SCI) propriétaire du bien ;
• Le syndic professionnel ;
• Ou encore l'association syndicale libre (ASL) qui gère les parties communes en copropriété horizontale.

En cas d'absence d'assurance, vous allez devoir mettre la main à la poche car aucun assureur ne sera là pour payer les frais de remise en état de l'immeuble endommagé. Ils peuvent atteindre de grosses sommes, surtout lorsque l'événement a détruit, une partie ou la totalité de votre bien de celui d'un tiers ou a blessé des personnes. En revanche, contrairement au défaut d'assurance automobile, il n'y a ni amende ni sanction pécuniaire.

Pour un immeuble inoccupé, il faudrait en théorie souscrire une assurance propriétaire non-occupant (assurance PNO) pour les appartements vides et une multirisque immeuble (MRI) pour couvrir les parties communes a minima en responsabilité civile et pouvant inclure une assurance dommages aux biens, fortement conseillée pour protéger le bâtiment lui-même, en plus des dommages causés aux tiers.

Une assurance PNO seule ne suffit pas toujours car elle ne couvre parfois que les parties privatives et pas forcément les parties communes. Ainsi les sinistres dont l'origine provient de parties communes pourraient ne pas être pris en charge : on appelle cela une exclusion de garantie. Par exemple, un dégât des eaux en provenance du toit de l'immeuble vacant ou un incendie qui prendrait naissance dans la chaufferie.

Dans la pratique vous trouverez sur le marché des produits d'assurance dits PNO immeuble qui couvrent aussi les parties communes. Mais également des assurance MRI (Multirisque Immeuble) incluant la couverture PNO. Un seul de ces deux produits d'assurance suffit parfois à couvrir votre bien dans son intégralité sans qu'il n'y ait de manques dans la couverture. Il est toutefois conseillé de vérifier votre contrat pour vous assurer que l'inoccupation de l'immeuble ne fait pas partie des exclusions.

L'inoccupation souvent exclue des contrats MRI classiques

L'inoccupation d'un immeuble est souvent un risque trop élevé pour les assureurs. L'absence d'occupants entraînant souvent une recrudescence de sinistres ; notamment le vol et le vandalisme. Les dégâts peuvent s'aggraver rapidement puisque personne n'est présent sur place pour les constater et les limiter. Enfin, l'absence d'entretien et de chauffage est susceptible d'engendrer un vieillissement plus rapide du bâtiment, donc une hausse de la sinistralité.

Les contrats comprennent souvent une clause excluant ou limitant la couverture des immeubles au delà d'un certain seuil d'inoccupation : par exemple 25 ou 50% du lot. Cela peut aussi concerner la durée de vacance : en général, le bâtiment ne doit pas être vide plus de trois mois par an (90 jours). Au-delà les sinistres ne sont pas couverts ou l'indemnisation réduite. Cette solution est donc adaptée si vous savez que l'immeuble sera vacant peu de temps : travaux courts, succession rapide avec volonté des héritiers d'occuper le bien ou de le louer, par exemple.

Vérifiez les exclusions dans votre contrat actuel

Si votre immeuble est vacant ou va bientôt l'être : vérifiez donc les clauses liées à l'inoccupation dans votre contrat MRI pour être certain que vous serez bien couvert. Ainsi que la durée maximale d'inoccupation assurée.

Des contrats d'assurance spécialement conçus pour l'inoccupation

Il existe des contrats d'assurance spécialement conçus pour les immeubles vacants, mais souvent des conditions doivent être réunies pour pouvoir y prétendre :

• L'immeuble doit être totalement vide, même s'il peut être gardé mais sans que le gardien ou concierge ne demeure sur place.
• Les accès de l'immeuble doivent être murés pour empêcher toute intrusion ;
• L'immeuble doit être équipé de télésurveillance qui réduit d'autant les risques de vandalisme et d'incursion ;
• Le bâtiment ne doit pas être squatté, la plupart des assurances de ce type ne couvrant pas les risques liés à l'occupation illégale ;
• Certains immeubles possédant un statut particulier peuvent ne pas être couverts. C'est le cas de ceux classés au titre des Monuments Historiques, ceux situés en zone inondable ou encore des biens de prix pour lesquels un sinistre peut être très onéreux : plus de 6 à 10 millions d'euros par exemple ;
• De la même façon, les immeubles vacants abritant des matières dangereuses ou dont l'usage est affecté au commerce ne rentrent généralement pas dans le périmètre des contrats dédiés aux immeubles inoccupés.

Voir aussi :