Quelle assurance pour un propriétaire bailleur ?

L’assurance habitation pour les propriétaires bailleurs n’est obligatoire que dans un seul cas de figure : lorsque le bien mis en location est situé dans une copropriété.

Si vous louez un appartement par exemple, vous devez donc obligatoirement souscrire une assurance habitation comprenant au minimum une garantie responsabilité civile, conformément à la loi Alur du 24 mars 2014. Rien ne vous empêche en revanche de choisir un contrat plus complet, avec des garanties supplémentaires.

Si votre logement est un logement individuel, comme une maison, alors l’assurance habitation en tant que propriétaire bailleur – également appelée assurance PNO — n’est pas obligatoire. Cependant, nous ne pouvons que vous recommander d’y souscrire !

En effet, sans assurance, vous devrez prendre vous-même en charge le remboursement des dommages causés à votre locataire, aux éventuels voisins ou à votre bien lui-même en cas de sinistre non imputable au locataire.

Une assurance complémentaire de celle du locataire

Si l’assurance habitation est obligatoire pour tous les locataires, seule la garantie risques locatifs (incendies, explosions, dégâts des eaux et catastrophes naturelles) est indispensable. Il n’est donc pas rare que l’assurance de votre locataire soit basique, et ne suffise pas pour que vous soyez indemnisé en cas de dommages causés à votre bien.

Dans ce cas, l’assurance PNO prend le relais et vient vous couvrir de manière plus complète. Ainsi, même si l’assurance de votre locataire ne comporte que peu de garanties, vous êtes assuré d’être indemnisé en cas de sinistre.

L’assurance PNO s’apparente à une assurance habitation classique : elle est donc composée de garanties de base, généralement incluses dans tous les contrats, et de garanties optionnelles permettant une couverture plus étendue.

Les garanties de base

Dans chaque contrat d’assurance propriétaire non-occupant, on retrouve généralement les garanties suivantes :

• La responsabilité civile du propriétaire non-occupant ;
• Les risques locatifs classiques : incendies et explosions, dégâts des eaux, catastrophes naturelles et technologiques ;
• Bris de glace ;
• Dommages électriques ;
• Vol et vandalisme.

Attention, car tous les contrats d’assurance PNO ne se valent pas : ces garanties sont des garanties de base, mais ne sont pas obligatoirement incluses dans tous les contrats !

N’oubliez pas de consulter les Conditions Générales d’une assurance pour connaître ses garanties avant d’y souscrire : vous éviterez ainsi des déconvenues en cas de sinistre.

Les garanties complémentaires ou optionnelles

Selon les contrats, il est possible d’opter pour une assurance PNO étendue en souscrivant à des garanties complémentaires. Ces garanties varient en fonction des assureurs, et tous ne proposent pas les mêmes options, mais voici celles qui sont le plus souvent proposées :

• Une garantie loyers impayés ;
• Une garantie perte de revenus en cas d’inoccupation du logement suite à un sinistre ;
• Une garantie protection juridique ou une garantie recours des locataires ;
• Une garantie vices de construction ou défauts d’entretien ;
• Une garantie troubles de jouissance ;
• Une garantie responsabilité civile pour le compte du locataire si celui-ci n’est pas assuré ;
• Une garantie dommages aux biens mobiliers (si le logement est loué meublé).

Le prix d’une assurance PNO représente en général entre 1 % et 2 % des loyers annuels pour un contrat basique, et jusqu’à 4 % pour une couverture plus étendue. En moyenne, comptez entre 60 € et 150 € par an pour protéger votre bien en location, mais attention, car le tarif dépend également des critères suivants :

• Le type de bien à assurer : appartement ou maison ;
• La superficie du logement et son emplacement ;
• Sa catégorie : loué meublé ou vide ;
• Le montant de la franchise et les plafonds de garantie ;
• Les garanties optionnelles souscrites.

Après les dommages subis par leur logement en location, la plus grande crainte des propriétaires reste les loyers impayés. Si la majorité des locations se passent sans encombre, il est compréhensible de vouloir sécuriser ses revenus locatifs.

Que ce soit avec une assurance loyers impayés spécifique, ou avec la garantie Visale proposée par l’État, il est possible de se protéger en cas de défaillance de son locataire. Voici un tour d’horizon des solutions à votre disposition !

La garantie loyer impayé (GLI)

La garantie GLI, ou garantie loyer impayé, est une assurance à destination des propriétaires bailleurs. Elle vous indemnise lorsque le locataire n’est plus en mesure de payer ses loyers et peut également vous accompagner dans les démarches juridiques si nécessaire.

La GLI peut être souscrite en complément de l’assurance PNO, comme garantie optionnelle, ou bien comme un contrat à part entière. Attention cependant, car pour en bénéficier, votre locataire doit respecter des critères stricts, comme avoir une situation professionnelle stable et justifier de revenus au minimum 2,85 fois supérieurs au montant du loyer mensuel.

Que couvre-t-elle ?

Si votre locataire ne règle pas ses loyers, cela peut vous mettre en difficulté, notamment si vous avez un crédit immobilier à rembourser ! La garantie GLI permet de bénéficier d’une prise en charge de ces loyers par l’assurance pendant une période donnée, mais pas seulement.

Vous pouvez également être couvert en cas de dégradations de votre bien, être indemnisé en cas de décès ou de départ prématuré de votre locataire, et votre assurance peut prendre en charge les frais d’huissiers ou d’avocats en cas de procédure d’expulsion.

Fonctionnement en cas de défaut de paiement

Pour être indemnisé par votre assurance GLI, il est important de respecter la procédure suivante :

1. Au premier retard de paiement de votre locataire, vous devez tout d’abord lui envoyer un courrier de relance en recommandé.
2. Si votre locataire ne donne pas suite à votre courrier dans les 15 jours, vous devez lui faire parvenir une mise en demeure de payer, toujours en recommandé avec accusé de réception.
3. Sans réponse ni paiement de votre locataire suite à ce courrier, vous devez faire appel à un huissier de justice pour lui faire remettre un commandement de payer.
4. Si après toutes ces étapes, votre locataire ne règle toujours pas son loyer, vous pouvez alors faire appel à votre assurance pour demander une prise en charge. Plusieurs justificatifs vous seront alors demandés : copies des courriers adressés à votre locataire, copie du bail, dossier du locataire, relevé bancaire, etc.

En général, le premier paiement de l’assurance se fait dans les 3 mois après le premier manquement de votre locataire. L’indemnisation de la GLI étant rétroactive, vous serez bien remboursé de tous les loyers impayés de votre locataire.

Le prix de l’assurance loyer impayé

Le coût de l’assurance GLI dépend en grande partie du montant du loyer du bien à assurer : comptez en moyenne entre 2 % et 4,5 % du loyer mensuel (charges comprises). Par exemple, pour un appartement dont le loyer s’élève à 750 €, une assurance loyer impayé vous coûtera entre 15 € et 35 € par mois selon l’étendue des garanties souscrites.

La garantie Visale

Alternative totalement gratuite à l’assurance loyer impayé, la garantie Visale est un dispositif de cautionnement mis en place par Action Logement depuis 2016. La garantie Visale vient remplacer les garanties GRL (Garantie Risques Locatifs) et GUL (Garantie Universelle Locative).

Comment fonctionne la garantie Visale

Le fonctionnement de la garantie Visale est plutôt simple : en cas de défaut de paiement du locataire, c’est Action Logement qui prend en charge les loyers et indemnise le propriétaire. L’organisme se tourne ensuite vers le locataire pour être remboursé : un échelonnement de dettes peut être proposé en cas de besoin.

En tant que propriétaire bailleur, vous êtes donc assuré d’être indemnisé si votre locataire cesse de payer son loyer, que ce soit de façon partielle ou totale.

Qui peut en profiter ?

La garantie Visale est réservée à certains locataires seulement :

• Les locataires âgés de 18 à 30 ans: éligibles, peu importe leur situation professionnelle ;
• Les locataires âgés de plus de 30 ans : éligibles seulement s’ils sont salariés du secteur privé ou agricole et font une demande 6 mois maximum après leur prise de fonction.

Concernant le logement, plusieurs critères doivent également être respectés :

• Il doit être situé sur le territoire français ;
• Appartenir à un bailleur privé ;
• Être la résidence principale du locataire ;
• Avoir un loyer de 1500 € charges comprises s’il est situé à Paris, et de 1300 € CC pour le reste du territoire.

Pour bénéficier de la garantie Visale, le locataire doit s’inscrire sur le site d’Action Logement pour faire une demande de Visa. En tant que propriétaire, vous devez simplement vous créer un compte, puis signer ce Visa pour finaliser le dossier et être couvert.

Mise en œuvre en cas de loyer impayé

Selon les conditions de la garantie Visale, le locataire doit prévenir Action Logement dès lors qu’il n’est plus en mesure de payer son loyer. S’il ne le fait pas, c’est à vous, propriétaire, d’effectuer les démarches suivantes :

1. Lui envoyer une mise en demeure de payer par lettre recommandée, dans les 15 jours suivant la date d’exigibilité du dit loyer.
2. Faire une demande de remboursement à Visale directement depuis votre espace personnel, dans l’onglet « Déclarer mes impayés » et fournir les justificatifs demandés.
3. Accepter le projet de quittance subrogative qui vous parviendra dans un délai de 15 jours pour être indemnisé.

Vous devrez ensuite actualiser la situation de votre impayé chaque mois, toujours depuis votre espace personnel.

Nous l’avons vu, l’assurance habitation est obligatoire pour les locataires, mais n’est pas toujours suffisante pour protéger votre bien immobilier, surtout si ce dernier est meublé. L’assurance PNO est donc là pour vous couvrir, peu importe les niveaux de garantie souscrits par votre locataire !

Il est cependant indispensable de vérifier que votre locataire a bien souscrit une assurance habitation pour votre logement. Nous vous recommandons donc d’exiger une attestation d’assurance habitation de la part de votre locataire au moment de la signature du bail.

Si votre locataire n’est pas en mesure de vous fournir cette attestation, sachez que la loi Alur vous autorise à souscrire une assurance habitation avec au minimum une garantie responsabilité civile en son nom. Le montant des cotisations d’assurance pourra alors être répercuté sur le montant des charges locatives, avec une majoration de 10 % maximum.

Si l’assurance propriétaire non-occupant peut être perçue comme une dépense supplémentaire, sachez qu’y souscrire peut vous faire bénéficier d’avantages fiscaux !

En effet, si vous avez choisi une imposition de vos revenus au régime réel, les cotisations d’assurance PNO sont déductibles de vos revenus fonciers, tout comme vos intérêts d’emprunt.